Un des investissements locatifs immobiliers les plus rentables demeure la location meublée. Les revenus sont plus intéressants que ceux provenant d’un bien nu. Cependant, ladite rentabilité ne s’obtient qu’avec une bonne gestion, et celle-ci se révèle parfois complexe dès lors qu’il s’agit d’un bien immobilier en indivision. Le recours à la création d’une société telle que la SARL de famille est donc requise. La SCI familiale est également adaptée à ce type d’activité sous certaines conditions.
Pourquoi la SARL de famille ou la SCI familiale ?
Comme indiqué plus haut, il n’est pas toujours aisé de gérer un bien en commun, d’où l’intervention d’un tiers. La gestion de l’immobilier lui est confiée (recherche de locataire et gestion du bail, recouvrement des loyers, travaux d’entretien, de réparation et de rénovation). Quant aux membres de la famille, qui sont propriétaires en commun, ils détiennent des parts de sociétés, c’est-à-dire des titres de propriété, qui leur donne droit aux loyers et au vote lors des assemblées générales. Ces parts proviennent alors de la SCI familiale ou de la SARL de famille.
Ces parts peuvent aussi être transmises : aux mêmes membres de la famille si la structure est une SARL de famille, et à des tiers éventuellement, si celle-ci est une SCI familiale.
Fonctionnement de ces deux structures
La gestion est prise en main par un membre de la famille désigné au cours de l’assemblée générale des associés. Ces derniers sont : parents, enfants, frères et sœurs, conjoints de ces derniers. La SARL de famille supporte plusieurs types d’activités, y compris celles dans le domaine commercial. C’est le cas de la location meublée, puisque le loueur est en réalité un micro entrepreneur qui perçoit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Quant à la SCI familiale, elle n’est adaptée que dans le cadre de la location nue. En revanche, si le bien est loué meublé de manière temporaire ou saisonnière, la structure via SCI familiale peut être adoptée.
Du point de vue fiscal, c’est l’impôt sur les sociétés qui s’applique pour la SARL de famille, avec toutefois la possibilité de demander à être assujetti à l’impôt sur les revenus pour chaque associé. Quant à la fiscalité dans le cas de la SCI familiale, c’est l’imposition à l’impôt sur le revenu qui est retenue.
Les autres possibilités avec la location meublée
Il est aussi possible de tirer profit de la location meublée en se tournant vers un tiers, toujours en souscrivant à des titres de propriété. Il s’agit de réaliser de la location meublée en pierre-papier : c’est le cas pour les FILM ou fonds d’investissement en location meublée. Idem pour les OPCI FILM, les OPCI étant des organismes de placement collectif immobilier qui sont adossés à des actifs « pierre » et à des valeurs mobilières ainsi que des liquidités.
Les FILM et les OPCI FILM investissent dans des immeubles loués meublés et des résidences avec services. Ces actifs sont pris en main par des spécialistes qui gèrent eux-mêmes le parc et qui redistribuent les loyers perçus auprès de chaque associé porteur de parts. Ces derniers encaissent donc des dividendes.
Bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel
Quelle que soit la forme de l’investissement et la structure de la société qui gère un bien en indivision, l’associé porteur de parts devient un loueur en meublé non professionnel et jouit de tous les avantages de ce statut. S’il est soumis à l’impôt sur le revenu, il tire profit d’une défiscalisation extrêmement intéressante grâce à la déduction des charges et des amortissements de ses revenus imposables. Il récupère aussi la TVA de l’acquisition. Cela s’applique pour le régime réel d’imposition notamment.
